Керамическая черепица под старину


Что должно насторожить заемщика

Всем, кто собирается покупать жилье в кредит обязательно нужно изучить самые распространенные условия предоставления ипотечных займов и знать о всех хитростях банков, которые могут подстеречь любого заемщика.
Для примера возьмем программы тех банков, которые активнее чем их конкуренты проявляют себя на рынке недвижимости. Такими финансовыми учреждениями России являются «Сбербанк», «ВТБ 24», «DeltaCredit», «Райффайзенбан» и разные АИЖК.

Первоначальный взнос по кредиту

Почти у всех банков и АИЖК размер первоначального взноса по ипотечному кредиту, который оформляется на покупку готового жилья, составляет от 10 % от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Некоторые из них, минимальный размер первоначального взноса, устанавливают на уровне 15%. Сами банки советуют заемщикам вносить больше 20% оценочной стоимости квартир, ведь от первоначального взноса зависит размер годовой процентной ставки. А при первоначальном взносе 10% от стоимости покупаемой квартиры, будет назначена максимальная процентная ставка. С учетом того, что сумма тоже будет максимальной (ведь заем на остаток стоимости квартиры составит 90% от стоимости жилья), заемщик будет выплачивать достаточно большой размер ежемесячных аннуитетных платежей. Таким образом банками было определено, что первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья будет оптимальным.
В том случае, если договор оформляется на объект незавершенного строительства, сумма первоначального взноса вырастает на 5% и часто достигает 20% рубежа. Исключением тут является «Сбербанк России», который в своем кредитном портфеле разработал ипотечную программу с 10% взносом, но при условии оформления займа на покупку недвижимости у определенных застройщиков.

Процентные ставки

Во всех проспектах и рекламе анонсируется минимальная ставка, которая вступает в силу когда первоначальный взнос по кредиту достигает максимального значения - около 60% и срок кредитования минимален - от 3 до 5 лет. В таких условиях процентные ставки составляют примерно следующие показатели: от 9 до15 процентов - готовая квартира, от 8 до 16,5 процентов – приобретение жилья, участвуя в долевом строительстве, от 11 до 18 процентов - когда приобретается загородный дом.
Тут следует обратить на некоторые нюансы процентных ставок на ипотечные кредиты. В первую очередь, нужно внимательно анализировать таблицы процентных ставок и ни в коем случае не пропускать без внимания информацию, которая написана мелким шрифтом под этими таблицами. Также большое значение имеют примечания и сноски. Ими так же нельзя ни в коем случае пренебрегать. Зачастую там содержится очень большая часть информации, которую хотят скрыть. Такая картина наблюдается у «DeltaCredit». На их официальном сайте указаны процентные ставки по ипотечным кредитам, которые действуют при предоставлении заемщиком справки по ф. 2-НДФЛ. Если такую справку заемщик не предоставил, процентная ставка увеличивается на 0,5%. А в случае, когда заемщик частный предприниматель и у него свой бизнес, процентная ставка увеличивается еще на 1%.
Если говорить о АИЖК, то в их договоре мелким шрифтом указано, что данная процентная ставка действительна при условии, что заемщик застрахует свою жизнь и здоровье. При отсутствии страховки она увеличивается на 0,7% .

Процентные ставки на покупку жилья в новостройках

Обычно годовая процентная ставка до момента сдачи новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности на новое жилье увеличена на 1 %. Как только заемщик получает документ на право собственности жилья и подписывает договор о залоге – ставка снижается. Таким образом банк подстраховывает себя от возможных рисков, ведь договор уступки на право требования, который заключается между заемщиком и банком до момента сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке, в юридическом аспекте является слабым аргументом. Поэтому что бы не переплачивать лишние деньги этим нюансом необходимо поинтересоваться прежде чем подписывать договор об оформлении кредита. «DeltaCredit», как всегда, и тут отличился. Своими условиями можно запутать даже специалиста в кредитном деле, который попытается просчитать конечную годовую процентную ставку по кредиту. Этот банк разработал сложный алгоритм определения годовой ставки, которая зависит практически от всех параметров: от самой кредитной программы, от суммы первоначального взноса по займу, от срока кредитования, от количества справок подтверждения доходов заемщика, от комиссионных платежей и от многих других факторов. Но если вчитаться очень внимательно, то можно найти вот такой шедевр: как оказалось, размер процентной ставки будет уменьшен в случае оплаты комиссии за выдачу займа повышенного размера. Ну как, осознали всю суть этого предложения? Выходит, что уплатив 1% от суммы кредита, заемщик получает право на дисконт в размере 0,5 % к годовой ставке. Если будет оплачено 2,5% от размера кредита, то скидка уже составит 1 %, а в случае 4%-ной оплаты, годовая процентная ставка будет уменьшена на 1,5 %. Ну как Вам?
Банки предлагают фиксированные или плавающие процентные ставки по займу. Как в этом случае правильно поступить заемщику? Возьмем для примера банк «Nordea», который предлагает своим заемщикам оба вида ставок по ипотеке. Заемщик может зафиксировать ставку полностью на весь период кредитования на уровне 13,5 %. Но фиксация процентной ставки возможна только на определенное количество лет, а в последующие периоды она будет «плавать» в зависимости от ставки MosPrimeRate к которой будут добавлены 5 базисных пунктов.

Комиссии за выдачу и обслуживание ипотеки

В погоне за клиентом банки постепенно отказываются от взымания с заемщика различных комиссий. Этот факт широко рекламируют большинство крупных банков. Разве что только «ВТБ24» снимает за это комиссию и честно об этом признается. Но опять же, хитрый «DeltaCredit» определил процентную ставку по займу в зависимости от суммы уплаченной комиссии. Клиента ставят перед выбором: желаешь уменьшить ставку, заплати комиссию за выдачу ипотеки. Также не стоит забывать о других затратных операциях, таких как услуги оценщиков, нотариусов, оплате различных пошлин и сборов, страховка недвижимого имущества, жизни и здоровья заемщика. Но все же процентную ставку уменьшить более чем реально. Вот АИЖК предлагает уменьшенные ставки в случае приобретения жилья в новостройках. Так, если жилье не элитное (стоимость квадратного метра ниже нормы, которая установлена Министерством региона ), она снижается на 0,5 %. Если использован в качестве первоначального взноса материнский капитал, заемщик является участником зарплатного проекта банка, или у заемщика есть 2 детей, не достигших совершеннолетия, она уменьшается на 0,25 %. Если несовершеннолетних деток трое, то уже понижение на 0.5%.

Но стоит отметить что, как правило, процентная ставка будет уменьшена в случае подтверждения доходов заемщика (созаемщика, поручителя) справкой по ф. 2-НДФЛ, а не другой справкой по форме банка. Если раньше на размер влияла кредитная история, то сейчас это неактуально, ведь когда у заемщика отрицательная кредитная история, займ ему просто не выдадут.

Юридические нюансы оформления ипотеки

Самой важной юридической процедурой является, бесспорно, сам процесс подписания договора о ипотечном кредите, поручительстве и залоге. Об этом неоднократно говорилось в разных источниках, но необходимо еще раз повторить сказать что читать все документы, которые предлагают подписать, нужно внимательно и от корки до корки. Часто одним из условий оформления ипотеки является нотариальная регистрация всех важных документов. Тогда заемщик вместе с представителе банка должен посетить нотариуса для оформления всех документов в порядке, предусмотренном Законом. Стоимость услуг нотариуса в таких случаях составляет порядка 1,5 % от размера займа, что весьма недешево. Также очень важна процедура регистрации ипотечного договора в федеральной службе регистрации. Если договор не зарегистрировать – он считается недействительным и банк откажется предоставить кредит. Иногда, правда, достаточно справки о сдаче заемщиком документов на регистрацию с регистрационной службы. Для оформления всех этих документов часто достаточно одного дня, т е. оформление сделки купли-продажи в агентстве недвижимости, подписание кредитного договора, регистрация ипотечного договора и договора купли-продажи в регистрационной палате происходит за день.
Ну и в завершение нужно сказать, что когда заемщик официально состоит в браке, а брачный договор не составлен, и супруг(а) не является поручителем либо созаемщиком, то банк может потребовать согласия супруга(и) на оформления кредита. Такое согласие должно заверяться нотариусом и его цена около 1 000 рублей.
На страницах блога saytostroi.ru, вы узнаете Как защитить сайт при помощи файла .htaccess WordPress



Когда приходится расплачиваться по чужому кредиту?
Цель ипотечного кредитования с точки зрения банка
отзывы к статье

Где взять Что должно насторожить заемщика

  1. Ипотечка

    На днях иду оформлять ипотеку, спасибо за важные вопросы, которые вы подняли в этой статье, очень помогли мне разобраться в нюансах. Теперь я знаю на что обращать внимание.